Archivo de la categoría: Vivienda

El tratamiento de la vivienda vacía en los países más avanzados de la UE

Fuente.

por Javier Burón Cuadrado
En las siguientes líneas quisiera aportar algunos datos, así como mi opinión, sobre el diferente tratamiento que recibe la vivienda vacía en algunos Estados de la UE[1] y en España.
Si tuviera que señalar dos grandes diferencias estructurales, diría que, en muchos países de la UE, la vivienda vacía se considera una patología urbana, económica, social y medioambiental. Partiendo de este principio, el derecho de propiedad es modulado en función del interés general. La vivienda vacía, en tanto que externalidad colectiva, implica una acción estatal que tiende a evitar que este fenómeno se produzca, a través de dos grandes tipos de medidas: 1) el fomento público de su rehabilitación, alquiler o venta; y 2) la penalización de la permanencia voluntaria en desuso. Frente a esta situación, buena parte de la población española no considera que la vivienda vacía sea un problema, y entiende que la propiedad privada —«sacrosanta»— faculta a los titulares de vivienda para hacer con ella lo que les venga en gana; este es, prácticamente, el uso y abuso del derecho romano de hace dos milenios.
Estas diferencias en materia de vivienda vacía entre buena parte de la UE y España son más materiales o prácticas que formales o jurídicas, pues nuestro país se adscribe a la ortodoxia del Estado social y democrático de derecho. Así, nuestra Constitución establece que toda propiedad está orientada a su función social (que deberá ser concretada por las leyes); toda la riqueza nacional, con independencia de su clase, está orientada hacia el interés general; y el sector público está habilitado para intervenir en la economía. Proclamaciones de este tipo son habituales en las constituciones y leyes de otros Estados de la UE. En su caso, no obstante, han ido seguidas de prácticas administrativas de fomento de la movilización de la vivienda vacía y penalización de la resistencia a esta. En el caso de España, el mandato constitucional solo ha producido tímidos y muy polémicos despliegues en Euskadi y Cataluña a finales de la pasada década, y ahora en toda España con motivo de las okupaciones promovidas por el movimiento 15M.
Antes de repasar lo que se ha hecho, propuesto y no hecho en España en lo que se refiere a la vivienda vacía, creo que puede ser de interés repasar las medidas habituales concretas de la UE. Saber en qué marco nos movemos debe ayudar a encauzar nuestro propio debate. Sin ánimo de ser exhaustivos[2], apunto algunas medidas presentes en la UE desde hace décadas.
PAÍSES BAJOS 
· La ocupación de viviendas vacías desde hace más de un año ha sido tradicionalmente legal. La vivienda solo se le devuelve al propietario si demuestra que esta no volverá a estar vacía (puede ponerla en venta o alquiler). Dado que si no se alquila la vivienda hay riesgo de okupación y de no poder expulsar al okupa, lo habitual es que las viviendas no estén vacías, sino alquiladas. Cuando se produce una okupación, la propiedad suele llegar a un acuerdo arrendaticio con los propios okupas. Esta medida no está exenta de polémica: en los últimos años, los Gobiernos de centro‑derecha estatales han abogado por su derogación, y las asociaciones de alcaldes y municipios por su mantenimiento.
· Como en casi toda la UE, hay importantes subsidios públicos para que personas o familias hagan frente a sus gastos mensuales de alquiler (privado o público).
· Además, son numerosos los programas de ayudas públicas a la rehabilitación de viviendas destinada a su posterior puesta en alquiler. 
DINAMARCA
· Desde mediados del siglo pasado hasta hoy, en los municipios de mayor tamaño se imponen multas a los propietarios de viviendas que las mantengan vacías más de seis semanas. 
· De hecho, la multa se puede imponer simplemente por no informar al Ayuntamiento de que la vivienda lleva más de seis semanas vacía.
SUECIA 
· La existencia de viviendas vacías en su término municipal implica un aumento de gasto para los ayuntamientos, dado que cada vivienda privada vacía incrementa el precio oficial de los alquileres de vivienda protegida; como estos alquileres están garantizados por las autoridades locales (los ayuntamientos pagan la diferencia entre el precio oficial y el social abonado por el inquilino), el aumento de viviendas privadas vacías implica un mayor gasto en alquiler público para los ayuntamientos.
· Para evitar lo anterior, los ayuntamientos ofertan viviendas en alquiler más baratas (propia pública o concertada privada); así, reducen el número de viviendas vacías y sus costes presupuestarios.
· Como medida extrema, demuelen las viviendas vacías cuando son edificios enteros. 
FRANCIA
· Medidas públicas para favorecer el alquiler de las viviendas vacantes: 1) subvenciones y desgravaciones fiscales para los propietarios privados de vivienda vacía que la rehabiliten y pongan posteriormente en alquiler; 2) alquiler obligatorio por parte de los HLM (Habitation à Loyer Modéré, gestores sin ánimo de lucro de vivienda social en alquiler concertados con las Administraciones Públicas) de las viviendas vacantes, con garantías para los propietarios privados de cobro de los alquileres (no íntegros).
· Canon sobre viviendas vacías en las ciudades de más de 200 000 habitantes en las que la tasa de viviendas vacías sea superior a la media, la población esté en crecimiento y haya menos oferta que demanda de alquiler. En estas condiciones, la tasa es del 10 % del valor catastral de la vivienda el primer año, el 12,5 % el segundo y 15 % el tercero y posteriores. El dinero recaudado se destina a un instituto público que rehabilita vivienda.
· Requisa gubernamental de viviendas que lleven más de 18 meses vacías y cuyos propietarios —solo personas jurídicas— no hayan puesto medios para alquilarlas en municipios en los que haya necesidad de vivienda en alquiler de precios moderados. La requisa podrá llegar a los 12 años. Estas viviendas las gestiona en alquiler un HLM. El propietario requisado recibe una compensación por metro cuadrado, de la que se restan los gastos de rehabilitación, gestión del alquiler, etc.
REINO UNIDO 
· La Empty Homes Agency (Agencia estatal de la vivienda vacía) trata de animar a los ayuntamientos a reducir el número de viviendas vacías, y media entre estos y los propietarios privados de viviendas. Además de tratar de aprovechar el parque inmobiliario existente frenando el número de viviendas vacías, procura que ningún barrio caiga en la categoría de barrio marginal (unpopular neighbourhood).
· Incentivos fiscales para los propietarios privados por la compra y rehabilitación de las viviendas vacías.
· Presupuesto público dedicado a comprar viviendas privadas vacías para ponerlas en alquiler social. 
· Penalizaciones impuestas por las autoridades locales a los propietarios que mantengan voluntariamente vacías sus viviendas. En relación con lo anterior, las autoridades locales deben publicar anualmente información sobre el número de viviendas privadas vacías.
· Alquiler o venta forzosa de viviendas privadas vacías. Los ayuntamientos pueden forzar el alquiler o la venta de una vivienda que lleve más de seis meses vacía, salvo que sea una segunda residencia, su propietario esté enfermo o recién fallecido y se esté tramitando la herencia, esté trabajando en otra ciudad o la utilice de forma esporádica. En la última lista a la que tuve acceso, la medida era susceptible de ser aplicada a unas 600 000 viviendas en Inglaterra.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
The Great British Property Scandal .Programa en la televisión del Reino Unido que denuncia e inventaría las viviendas vacías
 
ALEMANIA 
· Los propietarios pueden verse obligados a realizar trabajos de rehabilitación; en caso de incumplimiento, caben las multas, la administración sustitutiva de la vivienda por la Administración (alquiler forzoso) e incluso la expropiación.
· En municipios con más del 10 % de viviendas vacías, la Administración procede a demoler las viviendas vacías que no se pueden alquilar, siempre que lo que esté vacío y no sea alquilable sea un edificio entero. 
Como se puede comprobar, están generalizadas las ayudas públicas para el pago del alquiler y las subvenciones a la rehabilitación de viviendas vacías que posteriormente se destinan al alquiler. De la misma manera, en la UE están a la orden del día las sanciones, las multas coercitivas, las administraciones sustitutivas públicas, las requisas, los alquileres y ventas forzosos, las expropiaciones, las legalizaciones de la okupación y las demoliciones. ¿En todos estos países las autoridades públicas atacan desde hace décadas a la propiedad desde postulados dictatoriales o populistas? ¿O acaso lo que ocurre en estos países —que, por cierto, representan los más desarrollados del mundo y algunas de las democracias pioneras del planeta— es que a veces a la propiedad privada no se le permiten hacer cosas que dañan al bien común y al interés general?
Por cierto —y no por casualidad—, en la mayor parte de estos países europeos es mucho más fácil para el hombre de a pie acceder a una vivienda de mercado, tanto en alquiler como en compra. Además, todos ellos tienen fuertes parques de alquiler (público en gran medida), un consumo de suelo mucho menor, una utilización de las técnicas de reutilización de los elementos urbanos mucho mayor y un complejo inmobiliario‑financiero mucho menos poderoso que el nuestro; por esto último, su empleo y su PIB dependen en menor medida del ladrillo que los de España, y su financiación e inversión se enfocan en mayor medida hacia otras actividades con mayor valor añadido y menores externalidades.
A pesar de todo lo anterior, los países económica y socialmente líderes en la UE no tienen completamente resueltos los problemas residenciales de su población. La constatación de las siderales diferencias entre España y los países de la UE en lo que respecta a vivienda vacía, alquiler y rehabilitación, no debe llevarnos a idealizar a estos países. Tampoco debemos obviar los vientos de privatización que soplan en el resto de la UE sobre las políticas urbanas, de vivienda y de cohesión social. Por último, la comprobación del éxito histórico de otros no debe hacernos caer en la tentación de la importación mimética y acrítica de técnicas foráneas que, a buen seguro, necesitan adaptarse a nuestro terreno. Sea como fuere, hay referentes históricos y buenas prácticas en la materia. No tenerlas en cuenta sería incomprensible.
Javier Burón Cuadrado  es miembro de Ekiten Thinking
Revisión y corrección de estilo del texto a cargo de Sara Hernández Pozuelo
—————————————
[1] Tomo como referencia algunos de los más desarrollados económicamente y cohesionados socialmente.
[2] Para mayor detalle, se pueden consultar los trabajos realizados sobre la materia por las profesoras Pilar Garrido, Leire Escajedo y Miren Gorrotxategui para el grupo de estudios de la UPV-EHU Ekiten Thinking (de libre acceso en la web de este grupo).
Anuncios

Activistas ocupan la sede de Bankia

En el día de los Derechos Humanos, varios grupos de activistas reivindican el derecho a una vivienda digna. Uno de ellos ocupa la sede de Bankia en Las Torres Kio de Plaza de Castilla

España | Amelia Alvarado-Tercera Información | 11-12-2012 | facebook yahoo twitter
Hace más de 50 días decenas de afectados por las hipotecas acampan frente a la sede de Bankia en La Plaza Celenque. El inmovilismo de la entidad les ha forzado a realizar muchas acciones de protesta; encierros en sucursales, manifestaciones, paralización de desahucios, etc.

Ante la falta de respuesta por parte de la entidad, los afectados, apoyados por la oficina de vivienda de Madrid y la PAH, decidieron en la mañana de ayer encerrarse en la sede de Bankia de Plaza de Castilla, con el objetivo de negociar sus reivindicaciones: dación en pago retroactiva, paralización de los desahucios y alquiler social.

Desde el primer momento Bankia se ha mostrado reacia a cualquier tipo de negociación con los afectados, convirtiendo la acción en un problema de orden público. Los responsables de la entidad han llamado a la fuerzas de seguridad para desalojar el recinto, no les han dejado ir a los servicios, ni siquiera poner una reclamación, siendo clientes de Bankia… De hecho un trabajador de la seguridad de la empresa Prosegur ha contestado: “Vuélvete a protestar a tu país

La respuesta general de las fuerzas de seguridad ha sido : “Iros de aquí o ateneos a las consecuencias, esto es allanamiento de morada y desobediencia”.

Los afectados han insistido en realizar una reclamación y, ante la negativa y amenaza de desalojo, se han sentado en el hall para realizar resistencia pacífica y expresar sus reivindicaciónes.

Los UIP´s han decidido desalojar a los activistas por la fuerza disolviendo el círculo de resistencia y sacando a las personas al exterior del recinto. Todos los afectados han pedido insistentemente que los escucharan y entendieran su situación, sin respuesta por parte de los responsables.

Ayer se celebraba el día de los derechos humanos, que según la PAH y la Asamblea de Vivienda de Madrid son sistemáticamente vulnerados bajo el sistema capitalista, especialmente en el estado Español. Uno de los ejemplos más claros, apuntan estas organizaciones, es el derecho a la vivienda, que incumple habitualmente más de 20 de los 25 artículos contemplados en este tratado.

Asimismo, continúan los activistas, los poderes públicos, que deberían garantizar el derecho universal a una vivienda digna, no solo incumplen su labor, sino que dificultan el acceso a la misma, especialmente para los sectores más desfavorecidos de la sociedad.

En ese sentido, la EMVS (Empresa Municipal de Vivienda y Suelo), organismo responsable de facilitar el acceso a la vivienda de personas en riesgo de exclusión social, ejerce las mismas prácticas. De hecho, la acción de ayer, celebrada en su sede, ha impedido un desahucio por su parte en el barrio de Lavapiés.

La asamblea de vivienda de Madrid y la PAH están convencidos de la necesidad de luchar por una vivienda digna a través de acciones de calle y compromiso social.

Más información:

[Fotos: [@danips]

En Grecia 20% de los “sin techo” es profesional

FUENTE.

El estudio revela que quienes han perdido su vivienda trabajaban en ámbitos muy afectados por la crisis, como la construcción (24,8%), el sector privado (22%), los autónomos (18%) o el turismo (16%).

EL UNIVERSAL
miércoles 12 de diciembre de 2012  02:18 PM
Atenas.-  Una de cada cinco personas sin hogar en Grecia posee título universitario, según un informe presentado hoy en Atenas por la ONG Klimaka sobre una situación que afecta ya a 20.000 personas en el país mediterráneo.

De acuerdo con Olga Theodorikaku, una de las autoras del estudio, el creciente número de “sin techo” en Grecia llega ya a las 20.000 personas, aunque no existen estadísticas oficiales, lo que “dificulta las acciones de prevención y ayuda”, manifestó EFE.

Conforme a esta investigación, la mayoría son “nuevos sin techo”, pues casi un 65% del total vive en la calle desde hace dos años o menos.

“El perfil de los nuevos ‘sin techo’ ha cambiado radicalmente. Antes de la crisis, la mayoría eran personas con problemas mentales o de abuso de alcohol y drogas”, explicó Theodorikaku.

Muchos de los nuevos “sin techo”, sin embargo, tenían trabajos, por ejemplo en la construcción y uno de cada cinco ha terminado una carrera universitaria.

El estudio revela que quienes han perdido su vivienda trabajaban en ámbitos muy afectados por la crisis, como la construcción (24,8%), el sector privado (22%), los autónomos (18%) o el turismo (16%).

Grecia atraviesa su quinto año de recesión y el desempleo ha pasado de cifras de un solo dígito al 26%.

Klimaka, que presta cada día asistencia a entre 150 y 200 “sin techo”, se queja de la poca atención que estas personas reciben del Estado.

De hecho, estas personas no reciben ningún tipo de ayuda estatal y “están completamente excluidas del sistema de sanidad pública”, afirmó Theodorikaku, por lo que deben ser las ONG las que se ocupen de ellas.

La privatización del mal

9 diciembre 2012

Luis García Montero – Comité de Apoyo de ATTAC España

La privatización de la justicia pone en escena la inexistencia del contrato social. No bastaba con los despachos de abogados para millonarios. Con la aparición de las tasas, desaparecen los últimos restos de pudor. Justicia para ricos, sanidad para ricos, educación para ricos, no hay espacios públicos capaces de equilibrar la muralla del dinero en la convivencia. El dinero, que es siempre una frontera más o menos flexible, se convierte ahora en un muro. El nuevo muro de Berlín.

La privatización de la justicia es inseparable de la privatización del mal. El mal en el cuerpo y el mal en el carácter. La exaltación del cuerpo, la invitación a un presente perpetuo, las cremas de belleza, las obras en los labios y en la nariz, nos han dejado sin historia. No importa oler o saborear mejor. El reto es ser vistos como un presente perpetuo, como gente sin historia. Eso afecta al cuerpo y al pensamiento social.

En una sociedad sin historia, las enfermedades pasan a ser un asunto privado. Que cada cual se pague su factura médica, ya que la mercantilización de los cuerpos convierte la estética y la salud en un negocio. La ciencia y la sabiduría forman parte también de ese negocio. Planes de estudio al servicio de los mercados. Médicos al servicio de los mercados. Ya no es pertinente un compromiso público con los cuerpos. Que cada uno se pague su tensión, su quimioterapia, su culpa. ¿No habrá una culpa bajo cada enfermedad?

Porque el mal es privado, consecuencia de un fracaso personal o de una disposición innata. El robo, el crimen, la violencia, el maltrato, la maldad, son pecados originales, nacen en el cuerpo y en el alma de cada uno. No existen pecados públicos. Las leyes no tienen ninguna responsabilidad. Los poderes económicos son inocentes. Las decisiones políticas no afectan a la pobreza, a la angustia, a la desesperación de los ciudadanos. Hay que vivir dentro de un orden, y el orden no tiene tampoco historia, es una fatalidad, el único organismo que no debe ser considerado responsable de sus enfermedades.

La privatización del mal no medita sobre la injusticia, se contenta con crear criminales. La fotografía del criminal es el principio y el fin de su catecismo. Los antecedentes policiales son antecedentes médicos, el protocolo vital de gente nacida para el delito. No conviene contemplar la reinserción, porque el que nació de mala arcilla no tiene arreglo. No conviene meditar sobre las situaciones sociales, porque la pobreza es una responsabilidad personal que invita a dos actitudes: mano dura contra los malos pobres y caridad cristiana para los pobres buenos.

La mejor alternativa es la creación de un estado policial. Tasas altas para evitar la molestia burocrática de las quejas y fuerzas antidisturbios entrenadas en la violencia. La extrema derecha puede jugar un papel en el sistema si la sacamos de los campos del fútbol y de las celebraciones nostálgicas y le buscamos un hueco en la policía. Botes de humo, balas de goma, escudos y porras contra el cuerpo de los manifestantes. ¿De quién es el cuerpo de un manifestante? Las llagas son privadas, su orden es público. Los derechos no son un debate político, sino un problema de orden público. Ordeno y mando.

El suicidio como alternativa vital privatiza la muerte. Los mártires entregan su muerte a un paraíso, a una revolución, a un sueño. Por mucho que nos conmocione su drama, el suicida hipotecario entrega su muerte a una casa vacía. Canceladas las ilusiones públicas, la soga del ahorcado privatiza su dolor, su mal, y paga el último plazo de su deuda con la vida. Quien se pasó la vida buscando un domicilio privado digno para participar en la vida pública, se encuentra ahora con una vida pública indigna o cancelada que convierte en basura su domicilio privado.

La negación de la historia no nos regala el presente, sino la soledad. Esto es la soledad, el desamparo, la convivencia nocturna con un cáncer, la mano que coloca una orden de desahucio en el bolsillo de un ahorcado.

Artículo publicado en Público.es

Movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social.

DEBATE 2.- MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL. PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA (versión 2, enero 2012). GRUPO VIVIENDA PUBLICA YAA continuación os dejo el documento de análisis del GRUPO VIVIENDA PUBLICA YA , con aportaciones interesantes que me gustan y otras que no mucho, pero vienen bien para el debate y la búsqueda de soluciones:

 

Documento versión 2  Enero 2012 

Casi unas 300 personas que tenemos interés por las políticas públicas de vivienda y que apoyamos de diferentes maneras el movimiento 15 M, DRY, PAH, PVD y otros concurrentes queremos debatir sobre la vivienda pública que España necesita y no tiene. A tal efecto hemos creado un grupo en facebook denominado ¡VIVIENDA PUBLICA YA! El grupo lo ha lanzado Javier Burón Cuadrado, pero él no tiene ningún papel especial, salvo el de la moderación técnica del mismo. En principio, el grupo tiene tres objetivos concretos: DEBATIR, elaborar REIVINDICACIONES CONCRETAS y, si surge, proponer ACCIONES CONCRETAS. Cada cierto tiempo iremos poniendo en conocimiento de la coordinación del 15M, DRY, PAH, etc las conclusiones a las que vamos llegando, por si son de interés. Este quiere ser un espacio de debate amable, constructivo, respetuoso, esperanzado y práctico. Esperemos que, con la aportación de todos, así sea.

 

Nuestro segundo debate ha girado en torno a la MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL.

 

Como conclusión del debate aportamos las siguientes: (A) PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL y (B) PROPUESTAS DE ACCION SOCIO-POLITICA

 

(A)

 

España cuenta en estos momentos con unos 25.5 millones de viviendas y uno de los ratios vivienda/habitantes más alto de la UE. En función de la fuente que se consulte, tenemos algo más de 3 millones de viviendas vacías de segunda mano (VVSM, lo que podríamos llamar vivienda vacía usada de toda la vida de Dios) y sobre un millón y medio de viviendas en stock (VVS, viviendas de promotores o entidades financieras, recién construidas, nunca utilizadas y a la espera de comercialización). Por otra parte, nuestro parque de alquiler a duras penas supera el 10% del total de viviendas, cuando en la UE la media se sitúa entre el 40%-50%. Y nuestro parque público de alquiler está en el entorno del 0.5% del total, cuando en la UE lo habitual es que el mismo sea un 20%-30% del total de viviendas de un país. Es fácil perderse en esta materia, pues las fuentes “oficiales” dan cifras desde 2 millones de viviendas vacías hasta 6 (posible nuevo dato INE censo 2012). Sea como fuere, España es, casi con toda seguridad, el único país de la UE con más del doble de viviendas vacías que en alquiler. Dato que, por sí solo, nos debería hacer reflexionar.

 

Las VVSM son un problema en España desde hace décadas, pero solo un porcentaje pequeño de la población española lo han considerado una disfunción urbana, económica, medioambiental y social. Las VVS sí que están muy presentes en los medios de comunicación y el debate social actual, no solo por lo poderosos que son sus titulares (promotores, pero por encima de todo entidades financieras), sino por los problemas generales que dicho paquete de viviendas (y suelos) le está causando a la economía y a la sociedad española.

 

En relación a la VVSM en España se ha partido siempre de un mito que está aún por demostrar. A saber, que las personas que disponen de viviendas vacías en España no las alquilan por miedo a no cobrar, sufrir destrozos en las viviendas o no poder recuperarlas. La realidad es que en el año 2010 solo el 1.5% de los alquileres en España acabaron en los tribunales (Datos del Fichero de Inquilinos Morosos). Con lo que no parece que las explicaciones al uso sirvan para explicar el anómalo comportamiento del mercado de alquiler español en el contexto europeo. Las raíces de nuestro “propietarismo” y alergia al alquiler hay que buscarlas en los años 50 del pasado siglo (el franquismo entendió que un país de propietarios era mucho menos susceptible de derrocar al régimen que un país de inquilinos) y en el pacto que desde 1956 (nuestra primera ley del suelo) se ha mantenido entre la Administración, el sector financiero y la propiedad del suelo para hacer extraordinariamente rentable ex ante la venta de vivienda y muy poco atractivo el alquiler. Las razones de nuestra anorexia arrendaticia no son culturales o técnicas, sino políticas y mercantiles.

 

En la pasada década, en materia de vivienda vacía, se han intentado en España, al menos, tres tipos diferentes de estrategias: favorecer el afloramiento de las viviendas no utilizadas hacia el alquiler, facilitar los desahucios con la esperanza de que esto dinamice el mercado privado de alquiler y penalizar la situación de no uso de las viviendas.

 

En relación con el primer tipo de estrategia, el FAVORECIMIENTO DE LA MOVILIZACIÓN DE LA VIVIENDA VACÍA HACIA EL ALQUILER, aunque con diferentes niveles de afección a la materia, cuatro han sido los principales instrumentos de actuación:

 

Ayudas públicas a la puesta en alquiler social de vivienda privada vacía (como principal ejemplo podemos citar Bizigune en Euskadi o el Avalloguer en Cataluña). Hablamos de vivienda previamente vacía y convertida en alquiler accesible. Lo que supone beneficios económicos para el propietario, pero también gasto público para conseguir alquileres más sociales y la utilización de un stock con una huella ecológica ya producida.

Ayudas públicas a la puesta en alquiler de mercado de vivienda privada -vacía o no- (como principal ejemplo podemos poner la SPA estatal, así como varias agencias locales de intermediación). Hablamos de la asunción por parte de los presupuestos públicos de seguros y avales para que se establezcan relaciones arrendaticias privadas entre arrendadores e inquilinos que fijan precios de mercado.

Ayudas públicas al pago del alquiler de jóvenes (como principal ejemplo podemos citar la Renta Básica de Emancipación estatal). Hablamos de ayudas públicas al pago del alquiler de jóvenes sin discriminación en función de renta personal o precio del alquiler y con grandes posibilidades de fraude y efectos inflacionistas en ciclo alcista y no deflacionistas en crisis.

Ayudas públicas de emergencia para el pago del alquiler a colectivos en riesgo de exclusión social (varias son las CCAA que disponen de este tipo de ayudas, aunque las cantidades y los destinatarios varían de manera importante). Hablamos de ayudas de emergencia social que no deberían darse si dispusiéramos de un parque de vivienda social en alquiler público que pudiera atender esta y otras situaciones social-residenciales.

 

En puridad, solo el primer tipo de programas apunta de forma expresa a la movilización de vivienda previamente vacía hacia el alquiler social, accesible o no de mercado. El segundo busca la dinamización del mercado privado de alquiler, pero sin que los alquileres sean sociales o las viviendas estuvieran previamente vacías. Y los dos últimos programas lo que pretenden es crear, entre jóvenes y personas en riesgo de exclusión social, una demanda mínimamente solvente de alquileres a precios moderados, a la espera de que afloren al mercado viviendas privadas (vacías o no) susceptibles de ser alquiladas por estas personas.

 

En relación a la segunda estrategia ensayada para movilizar vivienda vacía y dinamizar el mercado de alquiler, LA FACILITACIÓN DE LOS DESAHUCIOS, hay que señalar que, las dos reformas legales habidas en los últimos años (leyes 19/2009 y 4/2011 que han reducido las garantías del desahuciado hasta límites vergonzosos) y sobre todo la crisis, han producido un inmenso alud de desahucios que en nada ha ayudado a incrementar el número de inquilinos en España o a reducir el número de viviendas vacías. Es más, a pesar de los casi 300.000 desahucios (propietarios e inquilinos) habidos desde el comienzo de la crisis, España sigue a duras penas en el entorno del 10% de parque de alquiler y las viviendas vacías no solo no han disminuido, sino que han multiplicado su tamaño por dos. Un análisis causal erróneo, siempre lleva a aplicar medidas erróneas, cuando no contraproducentes.

 

Respecto a la tercera estrategia, tímida y discontinuamente ensayada, la PENALIZACIÓN DE LA VIVIENDA VACÍA, solo dos CCAA (Euskadi y Cataluña) trataron en la pasada década de combinar programas públicos de garantía estatal del alquiler para propietarios privados (que incluían ayudas a la rehabilitación, ayudas financieras casi a coste cero, seguros, avales, alquiler garantizado por la Administración, etc) con penalizaciones como instrumento de ultima ratio. Concretamente en el caso de Euskadi se legisló ha legislado la expropiación de las viviendas vacías (y se empezó a realizarlas en el caso de viviendas protegidas vacías) y se trató de dar respaldo legal a un canon parafiscal sobre la vivienda vacía, así como a la venta forzosa de las viviendas vacías. Aunque no se consiguió aplicar estas dos medidas, pues la ley en este punto fue rechazada por PNV, PSE y PP. En el caso de Cataluña, su aún vigente ley de vivienda (Ley 18/2007) prevé un sistema por el que, viviendas vacías privadas a las que durante varios años se les ha ofrecido todo tipo de ayudas públicas para su rehabilitación y alquiler garantizado, si las rechazan y están en un área de acreditada necesidad de vivienda, pueden finalmente ser objeto de expropiación temporal del usufructo. O lo que es lo mismo, ser puestas en alquiler público forzoso. La norma será derogada en unas semanas por el nuevo gobierno de CIU, con el apoyo de su socio preferente el PP y sin mucho disgusto por parte del PSC.

 

Este tipo de medidas, francamente pacatas en términos de derecho europeo comparado, han sido aplicadas en un número muy reducido de casos y han dado lugar a ríos de tinta en los medios de comunicación. Buena parte de los partidos y medios españoles defienden que la propiedad privada es sagrada. No se sabe si desconocen el contenido de nuestra Constitución en este punto o se hacen interesadamente los despistados. La realidad es que nuestra Carta Magna constitucionaliza la función social de la propiedad, la subordinación de toda forma de riqueza al interés general y la intervención pública en la economía. No admite debate que nuestro Tribunal Constitucional ha respaldado claramente la constitucionalidad de las leyes de Andalucía y Extremadura de fincas rurales y urbanas de rendimiento manifiestamente mejorable (que incluían cánones parafiscales e incluso la expropiación). O que el Consejo Consultivo de Cataluña respaldó la estatutariedad de la polémica expropiación temporal del usufructo de las viviendas vacías que rechazan ayudas públicas y permanecen vacías en zonas de acreditada necesidad de vivienda de la Ley 18/2007.

 

Si tuviéramos que señalar dos grandes diferencias estructurales en torno a la vivienda vacía entre muchos países de la UE y España, deberíamos señalar que la vivienda vacía se considera en el ámbito europeo una patología urbana, económica, social y medioambiental. Y partiendo de este principio, el derecho de propiedad es modulado en función del interés general. La vivienda vacía, en tanto que externalidad colectiva, implica una acción estatal tendente a evitar que este fenómeno se produzca con dos grandes tipos de acciones: (1) fomento público de su rehabilitación, alquiler o venta y (2) penalización de la permanencia voluntaria en desuso. Frente a esta situación, en España buena parte de la población no considera la vivienda vacía como un problema y, como ya hemos señalado, se entiende que la propiedad privada (“sacrosanta”) faculta a los titulares de vivienda para hacer con la misma lo que les de la gana (prácticamente el uso y abuso del derecho romano de hace dos milenios).

 

No está de más recordar que en la UE, en términos generales, las medidas públicas para combatir tal fenómeno dejan el debate español a la altura del parvulario. En la UE son comunes las siguientes acciones en relación a las viviendas vacías que rehúsan las ayudas públicas para su puesta en alquiler –ayudas a la rehabilitación de vivienda vacía, ayudas directas a inquilinos para el pago de alquiler, programas de alquiler público garantizado, etc [1]:

 

Impuestos específicos o recargos en los de la propiedad inmobiliaria.

Sanciones y multas coercitivas.

Requisas y alquiler forzoso público temporal.

Ventas forzosas y alquiler público permanente.

Expropiación.

Legalizaciones de la ocupación.

Demolición (cuando no es una vivienda aislada la que está vacía, sino que es un edificio completo –aunque este pueda ser de muy pocas plantas-).

 

En relación a las VVS. Son uno de los restos del estallido de nuestra burbuja inmobiliaria. Como tal deberían ser asumidos (en forma de pérdidas) por parte de promotores y entidades financieras.

Lo que ha ocurrido en otros países con problemas similares es que las entidades financieras han puesto en el mercado de venta y alquiler ese stock de viviendas a unos precios moderados de forma que les han dado salida. Esto implica reconocer pérdidas, pero permite seguir adelante con la lógica económica del mercado (volver a dar crédito para la compra de suelos, urbanización, edificación, venta, hipoteca, alquiler, etc). Pero nada de esto ha ocurrido, ni parece que vaya a ocurrir en España. Los activos tóxicos inmobiliarios privados, que ascienden a más de 150.000 millones de euros (el 15% del PIB anual español), han sido objeto de todo tipo de ayudas públicas por parte del contribuyente, lo que ha sido aprovechado por el sistema financiero para preservar sus beneficios, seguir especulando con otros productos financieros, no restablecer el crédito y congelar el valor de los activos tóxicos inmobiliarios en los precios y expectativas del año 2007.

 

A finales del 2007 diversos expertos pidieron al Estado que adquiriera parte de las VVS de promotores, cajas y bancos para crear un parque público de vivienda en alquiler. El Gobierno consideró la idea muy cara y poco factible. Desde entonces el flujo de dinero del contribuyente hacia el sistema financiero es inmenso[2], no se ha recibido ningún tipo de contrapartida (refluir del crédito, viviendas y suelos para el estado, etc), los activos tóxicos inmobiliarios continúan congelados a la espera de un banco público malo que se haga cargo de todas las pérdidas, los desahucios se cuentan por cientos de miles y el suelo y la vivienda sigue teniendo unos precios artificialmente altos en España.

 

En este contexto proponemos:

 

A.1.- Que las Administraciones Públicas pongan en marcha planes sostenidos en el tiempo que permitan REDUCIR EL PARQUE DE VIVIENDA VACÍA EN ESPAÑA DESDE EL ACTUAL NIVEL DEL 20% A UNO MAS PROPIO DE LOS PAÍSES SOCIAL Y ECONÓMICAMENTE LÍDERES DE LA UE: 5% EN EL AÑO 2020 Y DEL 2.5% EN EL 2030.

 

A.2.- A través de esfuerzos concertados del sector público, el mercado y la sociedad civil, CONSEGUIR REDIRIGIR LAS VIVIENDAS VACÍAS MOVILIZADAS FUNDAMENTALMENTE HACIA EL ALQUILER, CON ESPECIAL INCIDENCIA EN EL ALQUILER PÚBLICO SOCIAL O PRIVADO ASEQUIBLE.

 

A.3.- Que las Administraciones Públicas pongan en marcha PLANES DE ATENCIÓN A LAS PERSONAS QUE HAYAN SIDO OBJETO DE DESAHUCIO COMO CONSECUENCIA DE LA CRISIS, A TRAVÉS DE VIVIENDA PÚBLICA EN ALQUILER, QUE EN BUENA MEDIDA PUEDE PROVENIR DE LA MOVILIZACIÓN DE PARTE DEL PARQUE DE VIVIENDA VACÍA.

 

A.4.- Que las Administraciones Públicas y las entidades privadas con y sin ánimo de lucro que puedan tener interés en la materia PONGAN EN MARCHA EN TODA ESPAÑA PROGRAMAS SIMILARES A LOS YA OPERATIVOS EN EUSKADI (BIZIGUNE) Y CATALUÑA (AVALLOGER) DE MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER PUBLICO SOCIAL O ASEQUIBLE PRIVADO.

 

A.5.- En este contexto, rechazamos el camino recorrido hasta la fecha por la SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER (SPA) y por el programa RENTA BÁSICA DE EMANCIPACIÓN (RBE) promovido por el Ministerio de Vivienda primero y Fomento después. La SPA ha acabado convirtiéndose en una ineficaz e ineficiente agencia al servicio de la comercialización de vivienda privada en alquiler a precios de puro mercado, cuando no en gestor de la venta de vivienda libre en stock titularidad de promotores y entidades financieras. Y la RBE, por su origen electoralista y la falta de aparato público de control, se ha convertido en un programa que subvenciona alquileres a jóvenes casi sin ponderar su nivel de ingresos, que en muchos ha sido dañado por el fraude y que implica tensiones inflacionistas sobre los precios de los alquileres.

 

A.6.- Por lo anterior, consideramos buenas prácticas a replicar y expandir los actuales Bizigune y Avalloger y malas prácticas a modificar o erradicar las actuales SPA y RBE.

 

A.7.- EXIGIMOS QUE LAS ADMINISTRACIONES PUBLICAS ESPAÑOLAS UTILICEN TODOS LOS RESORTES DE FOMENTO DE LA MOVILIZACIÓN DE LA VIVIENDA VACÍA Y PENALIZACIÓN DE LA EXISTENCIA DE LA MISMA QUE SON DE COMÚN UTILIZACIÓN EN LA UE. A estos efectos, entre las medidas de fomento debemos citar las subvenciones a la rehabilitación para el posterior alquiler de la vivienda vacía, las ayudas a la puesta en alquiler o el alquiler público garantizado. Y entre las medidas de penalización al uso entre nuestros socios comunitarios, y plenamente constitucionales en España, debemos citar las sanciones, multas coercitivas, cánones parafiscales, alquileres y ventas forzosas (temporales o definitivos), la expropiación, los derribos e incluso la despenalización de la ocupación en ciertos supuestos de estado de necesidad del ocupante y rendimiento manifiestamente mejorable del inmueble.

 

A.8.- Sea como fuere, entendemos que EN ESPAÑA SE DEBE GENERALIZAR UN SISTEMA PÚBLICO DE AYUDAS AL PAGO DEL ALQUILER AL ESTILO EUROPEO: cobertura de amplias capas de la población, ayudas públicas en función del nivel de renta, controles públicos para evitar el fraude y las tensiones inflacionistas y conexión con el parque público de alquiler.

 

A.9.- En consonancia con todo lo defendido en este documento, EXIGIMOS LA DEROGACION DE LAS LEYES DE DESAHUCIO EXPRES 19/2009 Y 4/2011 Y SUS SUSTITUCION POR UNA LEGISLACION QUE TUTELE LA SEGURIDAD JURIDICA DEL ARRENDADOR, PERO TAMBIEN LOS DERECHOS DE LOS INQUILINOS, MUY ESPECIALMENTE LA SEGURIDAD EN LA TENENCIA, LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA Y OBVIAMENTE EL DERECHO A LA VIVIENDA.

 

A.10.- NOS OPONEMOS A LA CREACIÓN DE UN BANCO PÚBLICO MALO O CUALQUIER OTRO INSTRUMENTO QUE SOCIALICE PÉRDIDAS DEL SECTOR INMOBILIARIO-FINANCIERO PRIVADO (muy especialmente su stock de vivienda vacía y suelo sin desarrollar) SIN CONTRAPARTIDA ALGUNA PARA EL CONTRIBUYENTE. En este sentido, solo apoyaríamos un programa de ayudas públicas a cambio de activos inmobiliarios que, partiendo de un precio de transacción actual de mercado, sirvieran de base a un futuro servicio público de vivienda en España que atendiera, en primer lugar, a las personas pobres que están siendo desahuciadas como consecuencia de la crisis y en términos generales a los demandantes de vivienda protegida.

 

A.11.- QUEREMOS LLAMAR LA ATENCIÓN SOBRE EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA INFRAUTILIZADA. En España solo la vivienda vacía ha sido objeto de cierta atención por parte de partidos, medios y ciudadanía en general. Pero en los países más avanzados de la UE se están tomando medidas, no solo para la movilización hacia el alquiler de la vivienda vacía, sino también para la mejor utilización de inmuebles no vacantes, pero si infrautilizados. A este respecto entendemos que en España también se pueden aplicar medidas de fomento y penalización en relación a la vivienda infrautilizada.

 

A.12.- Para la realización de buena parte de los objetivos fijados en los puntos anteriores, recordamos que España debe acometer la CONVERGENCIA CON LA UE-15 EN MATERIA DE ALQUILER PÚBLICO SOCIAL Y PRIVADO ASEQUIBLE. Para converger con los países que son modelo social y económico, España tiene que realizar esfuerzos muy importantes de manera sostenida en el tiempo. Como primer objetivo, planteamos que para el año 2020 España disponga de un 25% de su parque en alquiler (en estos momentos menos del 10%) y de un parque de alquiler público que equivalga al 10% del parque total de viviendas (en estos momentos, menos del 0.5%). En una segunda fase, antes del año 2030, España debería disponer de, al menos, 100 viviendas sociales en alquiler por cada 1.000 habitantes (en estos momentos estamos por debajo de las 3 por cada 1.000 habitantes) y de esta manera converger con el segundo grupo de países líderes en la materia en la UE.

 

A.13.- El anterior objetivo no se podrá alcanzar si España no acomete un fuerte aumento de los presupuestos públicos en materia de vivienda. En estos momentos los presupuestos públicos de vivienda en España apenas llegan al 0.3% del PIB (gasto directo, excluido el fiscal). Los países líderes en la UE se mueven casi todos en la banda del 1%-2.5% de su PIB en gasto público directo en vivienda. Por ello, entendemos que ANTES DEL 2020 ESPAÑA DEBERÍA CONVERGER CON ESTOS PAÍSES EUROPEOS Y GASTAR, AL MENOS, EL 1.5% DE NUESTRO PIB EN POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA, FUNDAMENTALMENTE ORIENTADAS AL ALQUILER, LA PUESTA EN VALOR DEL PARQUE DE VIVIENDA YA EXISTENTE, LA REHABILITACIÓN Y LA REGENERACIÓN URBANA (TODO ELLO SIEMPRE CON UN ENFOQUE ECOLÓGICO, ADEMÁS DE SOCIAL).

 

A.13.- En conexión con lo anterior, consideramos que DEBE CREARSE UNA BANCA PÚBLICA, ASÍ COMO UN TIPO DE DEUDA PÚBLICA DESTINADA A FINANCIAR POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA Y TAMBIÉN DEBEN APOYARSE LAS INICIATIVAS FINANCIERAS PRIVADAS SIN ÁNIMO DE LUCRO QUE TENGAN POR OBJETO LA FINANCIACIÓN DE POLÍTICAS PÚBLICAS DE MOVILIZACION DE VIVIENDA VACÍA Y ALQUILER PUBLICO SOCIAL Y PRIVADO ASEQUIBLE. En el mismo sentido, consideramos necesario que la banca y cajas de ahorros españolas, aun teniendo ánimo de lucro, crearan líneas de financiación específica para esfuerzos de movilización y construcción de vivienda destinada al alquiler público y asequible privado.

 

 

(B)

 

B.1.- CARTELES para manifestaciones, concentraciones, internet, etc.

 

“Menos vivienda vacías y más hogares para las personas”

 

Etc.

 

B.2.- CONCENTRACIONES frente a instituciones.

 

Con estos y otros lemas similares ante el Ministerio de Fomento, las consejerías del ramo de las CCAA, la FEMP, ayuntamientos, la CECA (Confederación Española de Cajas de ahorros), la AEB (patronal de la banca española), APCE (patronal de la construcción española), partidos políticos con responsabilidad de gobierno, sindicatos, etc.

 

B.3.- OCUPACIONES DE EDIFICIOS VACIOS. Es evidente que el movimiento 15M ha optado ya en pasadas semanas por ocupar edificios abandonados por entidades financieras para, entre otras cosas, dar cobijo a personas que han sido desahuciadas de sus hogares.

 

 

[1] Para mayor detalle se pueden consultar los trabajos realizados sobre la materia por las profesoras Pilar Garrido, Leire Escajedo y Miren Gorrotxategui para el grupo de estudios de la UPV-EHU Ekiten Thinking (de libre acceso en la web de este grupo).

 

[2] Joaquín Arriola, profesor de economía de la UPV-EHU, partiendo de los informes de la Comisión Europea, estima en casi 200.000 millones de euros las ayudas recibidas por stock de suelo y vivienda tóxicos en España.

¡Con la de casas vacías que hay en la ciudad!

FUENTE.

por Jon Aguirre Such y Javier Burón Cuadrado
Tras los desalojos del Hotel Madrid y el Espacio Vecinal Montamarta del lunes 5 de diciembre de 2011, nos gustaría hacer una breve reflexión sobre el acuciante problema de la vivienda en España, y sobre cómo estos espacios estaban planteando una alternativa habitacional que casi ninguna Administración Pública está siendo capaz de proporcionar en tiempo y forma.
El artículo 47 de la Constitución Española reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, lo que obliga a todas las Administraciones Públicas, dentro de sus competencias, a promover las condiciones necesarias y a establecer las normas adecuadas para tutelar y hacer efectivo dicho derecho.
Para ello, entre otras cosas, la Constitución establece el marco para la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por el urbanismo, y prohíbe la especulación con el suelo. Es el único veto de este tipo en la carta magna. Sin embargo, como todos sabemos, hoy en día el derecho constitucional a la vivienda es solo teórico, y la situación que se vive en España se aleja completamente de los mandatos constitucionales. Así, si se da un rápido vistazo a los datos de la realidad inmobiliaria y residencial actual, se observará un escenario de lo más dramático.


Hoy en día en España hay 3,5 millones de viviendas vacías, de un total de 25,5 millones de viviendas, lo que supone una desmesurada proporción de vivienda per cápita dentro del contexto europeo. De hecho, en España hay muchas más viviendas vacías que en alquiler —poco más de 2 millones, de las que solo 128 000 son viviendas de alquiler social[1]—. Además, se gasta menos dinero y se desarrollan peores políticas públicas de vivienda que en el resto de la ue: El 0,9 % de nuestro pib, frente al 2‑2,5 % de los Estados líderes de la ue, que disponen de mecanismos públicos de financiación de las políticas de vivienda, como la banca pública, la deuda pública finalista o la reserva de parte de la masa salarial[2]. De este 0,9 % de pib, solo un 0,3 % se destina al gasto directo, ya que dos terceras partes de nuestro gasto público en vivienda se invierten en la exención de impuestos, al revés de lo que ocurre en el resto de la ue.
Por otra parte, en España se promueve la Vivienda de Protección Oficial (vpo) en propiedad, a diferencia del resto de la  ue, donde las políticas públicas de vivienda están exclusivamente dirigidas al alquiler y la rehabilitación. De hecho, en las últimas décadas no ha habido en España políticas públicas de vivienda orientadas hacia el fomento de un acceso asequible a una vivienda digna, sino medidas de promoción de la actividad y el empleo en el sector privado inmobiliario. De este modo, se ha regado el país con más de seis millones de nuevas viviendas libres para su venta y tenencia en propiedad, despreciando así el alquiler y la rehabilitación del parque ya existente. 
No obstante, el parque inmobiliario vacío no termina en las viviendas: en España existe actualmente una desorbitante cantidad de hectáreas urbanizadas o comercializadas sin uso alguno. Los promotores y los bancos disponen de suelo para 2,8 millones de nuevas viviendas; la mitad seguramente no se promoverá nunca[3]. Según datos de la  ue, España ha urbanizado en los últimos 15 años un tercio de todo su suelo artificializado en los 12 000 años anteriores[4]. Sin embargo, frente a estas escandalosas cifras de viviendas y suelo —la mayor parte sin uso—, el número de desahucios sigue batiendo récords históricos: en el segundo trimestre de 2011 se tramitaron 16 464, un 21,2 % más que en el mismo período del año anterior, y se calcula que la crisis ya ha puesto en la calle a más de un cuarto de millón de familias[5].
Esta lamentable realidad habitacional (casas sin personas, personas sin casa y ayudas públicas para que las casas vacías sigan vacías) se ve agravada por el hecho de que la clase dirigente no está acometiendo las reformas estructurales necesarias para hacer efectivo el derecho constitucional al que aludíamos. No es que no existan mecanismos, herramientas o ejemplos para tratar de resolver esta situación; es que no existe voluntad política para aplicarlos. 
Por ejemplo, España está a la cola de Europa en las medidas de control público de la vivienda vacía, considerada en la ue una patología urbana, social y medioambiental. Mientras, países como Holanda, el Reino Unido, Alemania, Suecia, Francia o Italia aplican toda serie de medidas que van desde multas y penalizaciones hasta expropiaciones y legalización de la ocupación, pasando por derribos —cuando lo que está vacío es un edificio entero— y los alquileres y ventas forzosas —cuando se han rechazado las ayudas públicas a la rehabilitación y el alquiler[6]—. La aplicación de algunas políticas de los vecinos europeos ya supondría por sí sola un notable avance hacia la concepción de la vivienda como bien social y no especulativo, así como hacia el despliegue de la función social de toda propiedad y la subordinación de toda riqueza al interés general, tal como proclaman los artículos 33.2 y 128.1 de la Constitución, respectivamente.
Pero no hace falta irse tan lejos. En el País Vasco, por ejemplo, se vienen aplicando interesantes políticas de vivienda social desde hace unos años, del mismo modo que también ha habido ejemplos de buenas prácticas en Cataluña, Aragón, Navarra o Extremadura. 
Euskadi es la Comunidad Autónoma en la que, por ley, se construye un mayor porcentaje de vivienda protegida en las nuevas promociones inmobiliarias. La Ley 2/2006 de suelo y urbanismo, entre otras muchas cosas, obliga a que el 75 % de la vivienda en suelo urbanizable y el 40 % en suelo urbano sean viviendas protegidas. Así, desde 1994 existen en Euskadi reservas legales de suelo destinado a vivienda protegida (el 65 % en suelo urbanizable y el 20 % en suelo urbano). Estos porcentajes contrastan con la realidad de otras cc. aa., en las que no existe más reserva legal que la mínima fijada por el texto refundido de la Ley del Suelo estatal (el 30 % en suelo urbanizable); a veces, esta ni siquiera se cumple. En este punto cabe señalar que las abundantes viviendas protegidas vascas[7] cuentan con una calificación permanente; es decir, que lo son de por vida. Además, las Administraciones Públicas establecen un control férreo sobre quién accede a ellas, cómo se usan y cómo se entregan a una nueva persona inscrita en el registro de demandantes de vivienda protegida; ello se traduce en un fraude cercano a cero. 
En segundo lugar, entre las buenas prácticas vascas en materia de vivienda, debemos citar la creación, hace menos de una década, de Bizigune, una sociedad pública que moviliza viviendas privadas vacías y facilita su uso en alquiler a personas cuyos recursos económicos no son suficientes para acceder a una vivienda del mercado libre. A través de este programa, se abona menos del 80 % de una renta de mercado a sus propietarios cedentes, y los arrendatarios pagan un alquiler mensual que supone, como máximo, el 30 % de sus ingresos. Cabe citar otro aspecto destacado de las políticas públicas de vivienda vascas: En menos de diez años, se ha construido partiendo de cero un parque de vivienda pública de alquiler y no propiedad que supera las 45 000 unidades. De esta cantidad, la mitad son viviendas protegidas en alquiler público y la otra mitad, viviendas protegidas en derechos de superficie a 75 años, una especie de alquiler público de por vida.
Sin duda, el caso de Euskadi marca un referente necesario, aunque posiblemente insuficiente en los tiempos que corren. En un contexto tan crítico como el actual, además de buenas políticas públicas de vivienda a medio y largo plazo, tal vez sea necesario aplicar medidas más drásticas, como ya se está haciendo en otros países. Por ejemplo, en Estados Unidos, los bancos pagan los gastos de demolición de edificios de su propiedad que están vacíos desde hace meses y se los regalan a los ayuntamientos para que hagan parques, equipamientos comunitarios o aparcamientos.
Demolición de un edificio propiedad de un banco en Cleveland, Estados Unidos.
No obstante, la falta de aplicación de políticas públicas de acceso a la vivienda no es el único motivo de la actual problemática habitacional en España; la Ley Hipotecaria es otra de sus causas más flagrantes. Se trata de una disposición pensada más para beneficiar a las entidades financieras que a los ciudadanos o la sociedad en su conjunto, cuya modificación ha sido constantemente bloqueada por los dos partidos mayoritarios. Este marco legal contrasta con las realidades de otros países europeos, en los que sí se aplican fórmulas para solucionar los problemas a los que se enfrentan actualmente las familias que no pueden seguir pagando sus cuotas hipotecarias. Por no mencionar los límites legales preventivos impuestos a los niveles de endeudamiento hipotecario familiar y a la exposición a activos inmobiliarios de las entidades financieras[8], que constituyen una medida destinada a evitar el sobreendeudamiento y sus funestas consecuencias.
En este contexto, la regulación de la dación en pago adquiere especial relevancia, cuya aplicación va a ir haciéndose cada vez más necesaria, no solo por el aumento exponencial de las ejecuciones hipotecarias y desahucios, o por las terribles consecuencias sociales y económicas que acarreará dejar a miles de familias en la calle y endeudadas; sino también por ser una medida que ayudaría a rebajar el precio de la vivienda y a mejorar el acceso a esta: una valoración más realista del riesgo por parte de la banca implicaría créditos razonables para que las familias adquirieran viviendas a precios coherentes con el poder adquisitivo real de los salarios.
Sin embargo, la clase dirigente permanece impertérrita ante estos indicadores, vetando cualquier tentativa de reforma de la actual Ley Hipotecaria. Lo que resulta más sangrante aún es que continúa rescatando con abundantes fondos públicos a promotores y financieros que han realizado su trabajo de forma poco profesional, temeraria, avariciosa y, en ocasiones, simple y llanamente delictiva.
En este contexto, las medidas planteadas en materia de vivienda por el futuro gobernante Partido Popular durante la campaña electoral no hacen sino ahondar en los mismos errores del pasado. Así, los populares recogían en su programa una serie de medidas destinadas únicamente a la mejora de la accesibilidad a la vivienda y a la movilización del stock, a través de la liberalización del mercado de suelo y de una profundización en la política fiscal de vivienda del psoe de los pasados años; en romano paladino, esto significa que el pp plantea un retorno a 1998, año cero de la burbuja inmobiliaria, para aplicar básicamente las mismas fórmulas, provenientes de la ortodoxia neoliberal. Recordemos que, lejos de provocar vivienda más accesible para la gente de a pie en los pasados 10 años, han provocado una ordalía de vivienda cada vez más numerosa, cada vez más cara[9], cada vez más inaccesible y cada vez con más riesgos sistémicos para la sociedad y la economía española. En definitiva, el pp pretende resolver la burbuja con otra burbuja, que es lo mismo que tratar de solucionar un martillazo en un dedo con un nuevo martillazo en ese mismo dedo.

Hay que plantearse una cuestión sobre las rebajas fiscales y la «liberalización del suelo»: ¿A quién benefician? ¿A aquel que se ha quedado sin casa porque no ha podido pagar su deuda hipotecaria? ¿A aquellos cuyo sueldo de mileurista no les permite acceder a una vivienda? ¿O a aquellas clases pudientes que pueden seguir invirtiendo en el sector inmobiliario, y que ven la vivienda solo como una inversión a la que le beneficia la subida del precio derivada de los perversos incentivos fiscales, hipotecarios y urbanísticos?

Los incentivos fiscales solo benefician a la especulación con suelo y vivienda y, en el caso de las clases medias y bajas, tienen el perverso efecto de aumentar el precio de la vivienda, pues el mercado las añade al precio, al procesar la deducción fiscal como mayor capacidad de compra. Evidentemente, las medidas destinadas a la movilización del stock inmobiliario privado no resuelven los problemas de la vivienda en España, que es el hecho de que, en estos momentos, no se hace efectivo el artículo 47 de la Constitución, y no que el sector inmobiliario no pueda comercializar su stock de vivienda sin bajar de los precios del período 2005‑2007. Porque, recordemos, el sector, con el apoyo de psoe y pp, no quiere reconocer sus pérdidas por las bajadas de los precios de la vivienda que ya se han producido, que deberían haberse producido y que deberían producirse en el futuro.
Dado que las buenas prácticas comentadas exigen una voluntad política y la inminente aplicación de medidas diametralmente opuestas (las recogidas en el programa electoral del  pp), ¿qué solución les queda a los cientos de miles de personas y familias que durante los últimos años se han quedado sin casa, condenados a vivir en la calle? ¿Y a los millones que no pueden disfrutar de una vida plena por no poder acceder a una vivienda digna en alquiler o en propiedad, nueva o rehabilitada, de mercado o pública?
Toda vez que las clases dirigentes y los poderes financieros han anulado cualquier opción de operar dentro del sistema inmobiliario actual, es el momento de aplicar estrategias alternativas. En este punto destacan, al menos, tres:
  1. Alquiler social universal público  para cualquier persona que lo solicite al sector público, lo cual implica que las Administraciones deberán contar con un parque público permanente y suficiente de vivienda de alquiler, que en nuestro caso debería proceder básicamente de la movilización de vivienda vacía y el stock de vivienda ya construida; así como con un programa de ayudas públicas directas al pago de alquileres en un parque privado concertado con el sector público (modelo centroeuropeo).
  2. Cooperativas de uso de vivienda  impulsadas por la ciudadanía con medidas de apoyo público (parte del modelo nórdico).
  3. Realojo en edificios vacíos  (modelo holandés): A tenor de los últimos acontecimientos (Hotel Madrid, Espacio Vecinal Montamarta, Concepción Jerónima, etc.) parece que la opción más recurrente, tanto por la emergencia habitacional como por su valor simbólico‑político, va a ser esta última.
El Hotel Madrid durante su ocupación.
Si bien el realojo a través de inmuebles vacíos es la alternativa más inmediata para resolver las necesidades habitacionales de aquellas personas que se han quedado sin casa, también hay que considerar los riesgos y consecuencias tanto económicas como legales que esta actividad acarrea. Los recientes desalojos han puesto de relieve esta cuestión, con numerosas detenciones y diez personas que tienen abierto un expediente de expulsión; por no hablar de las multas y sanciones aplicadas para desalentar este tipo de prácticas.
Desde luego, estos condicionantes no nos permiten establecer un horizonte muy halagüeño, en lo que se refiere a resolver las necesidades habitacionales de las personas sin casa o deficientemente alojadas. No obstante, hay margen y referentes históricos para la esperanza. De la misma manera que los movimientos antimilitares consiguieron poner en jaque al servicio militar obligatorio, gracias a la práctica masiva de la insumisión; también se pueden empezar a plantear líneas de acción similares. Y es que, llegados a un punto en el que cientos de miles de personas se verán abocadas a vivir en la calle y millones tienen congelado su proyecto vital, una sobresaturación del sistema judicial y penitenciario, además de legítima, no parece del todo descabellada. 
No obstante, la aplicación efectiva de estas estrategias de realojo masivas pasa, en gran medida, por abrir un período sosegado de reflexión y organización; esto no significa renunciar a la lucha contra los intentos de creación de un banco malo público, la puesta en marcha de experiencias cooperativas por parte de la sociedad y de parque de alquiler público por parte de las Administraciones Públicas. Todo ello, en contraposición a la actual inercia de los acontecimientos, fuertemente condicionados por la espontaneidad y la acción emocional. Si no, puede que nos estemos aventurando hacia un abismo al que, lamentablemente, los primeros en caer sean aquellas personas que se encuentren en una situación más grave.
Lo que no sabemos es si la gente sin casa puede esperar tanto… 
Jon Aguirre Such es miembro de Paisaje Transversal
Javier Burón Cuadrado  es miembro de Ekiten Thinking
Revisión y corrección de estilo del texto a cargo de Sara Hernández Pozuelo

[1] Fuente: Series estadísticas del Ministerio de Fomento
[2] Fuente: Sánchez Martínez, María Teresa, et ál.: La política de vivienda en España (2010)
[3] Datos obtenidos del Banco de España, así como de estudios de varios bancos privados (entre ellos el Banco Nomura).
[4] Corine Land Cover de la ue.
[5] Datos de las memorias y bases estadísticas del Consejo General del Poder Judicial.
[6] Datos obtenidos de los trabajos realizados por las profesoras Pilar Garrido, Leire Escajedo y Miren Gorrotxategui para el grupo de estudios de la UPV-EHU Ekiten Thinking.
[7] La cuota de mercado en Euskadi es de más del 50 % de las nuevas viviendas desde hace unos años, como se puede comprobar en el Observatorio de la Vivienda del Gobierno Vasco.
[8] Referencia a la Ley Neiertz francesa y la nueva regulación de la fsa británica del sobreendeudamiento hipotecario: http://leolo.blogspirit.com/tag/loi%20neiertz
[9] La burbuja inmobiliaria ha supuesto un incremento de los precios de la vivienda de más del 200 %, y del suelo de más del 500 %, según datos del ine y el Ministerio de Fomento.

El tratamiento de la vivienda vacía en España

FUENTE.

España cuenta en estos momentos con unos 25,5 millones de viviendas, así como con uno de los ratios vivienda habitantes más alto de la UE. En función de la fuente que se consulte, tenemos algo más de un millón de viviendas vacías de segunda mano (VVSM), generalmente en manos de particulares de manera muy atomizada; y algo menos de un millón de viviendas en stock (VVS), que son viviendas de promotores o entidades financieras recién construidas, nunca utilizadas y a la espera de comercialización). Es fácil perderse en esta materia, pues las fuentes dan cifras que van desde 2 millones hasta más de 3,5 millones de viviendas vacías. Los datos del nuevo censo del INE, aún por confirmarse, van mucho más lejos y apuntan a 6 millones de viviendas vacías, un 20 % de nuestro parque. Por otra parte, nuestro parque de alquiler supera a duras penas el 10 % del total de viviendas, cuando en la UE la media se sitúa entre el 40 % y el 50 %. Además, nuestro parque público de alquiler está en torno al 0,5 % del total, cuando en la UE lo habitual es que sea entre el 20 % y el 30 % del total de viviendas de un país. Así pues, España es, casi con toda seguridad, el único país de la UE con dos o tres veces más viviendas vacías que en alquiler. Por sí solo, este dato nos debería hacer reflexionar.

En relación con la VVSM, en España se ha partido siempre de un mito que está aún por demostrar: que las personas que disponen de viviendas vacías en España no las alquilan por miedo a no cobrar, sufrir destrozos en las viviendas o no poder recuperarlas. La realidad es que en el año 2010 solo el 1,5 % de los alquileres en España acabaron en los tribunales (datos del fichero de inquilinos morosos). Así, no parece que las explicaciones al uso sirvan para entender el anómalo comportamiento del mercado de alquiler español en el contexto europeo. Hay que buscar las raíces de nuestro «propietarismo» y alergia al alquiler en los años 50 del pasado siglo —el franquismo entendió que un país de propietarios era mucho menos susceptible de derrocar al régimen que un país de inquilinos— y en el pacto que desde 1956 (nuestra primera ley del suelo) se ha mantenido entre la Administración, el sector financiero y la propiedad del suelo para hacer extraordinariamente rentable la venta de vivienda y muy poco atractivo el alquiler. Las razones de nuestra anorexia arrendaticia no son culturales o técnicas, sino políticas y mercantiles.

Para tratar de acercarnos a la UE en materia de vivienda vacía (lo que indirectamente supone actuar sobre el mercado de alquiler), en la pasada década se han intentado en España, al menos, tres tipos de estrategias diferentes: el fomento del afloramiento de las viviendas no utilizadas hacia el alquiler, el favorecimiento de los desahucios con la esperanza —a mi juicio, cínica— de que esto dinamice el mercado privado de alquiler, y la penalización de la situación de desuso de las viviendas.

En relación con la primera, aunque con diferentes niveles de afección a la materia, ha habido cuatro instrumentos de actuación principales:

1. Ayudas públicas a la puesta en alquiler social de vivienda privada vacía. Hablamos de vivienda previamente vacía y convertida en alquiler accesible. Esto supone beneficios económicos para el propietario, pero también gasto público para conseguir alquileres más sociales y la utilización de un stock con una huella ecológica ya producida. Como principal ejemplo, podemos citar Bizigune en Euskadi o el Avalloguer en Cataluña.

2. Ayudas públicas a la puesta en alquiler de mercado de vivienda privada —vacía o no—. Hablamos de la asunción por parte de los presupuestos públicos de seguros y avales para que se establezcan relaciones arrendaticias privadas entre arrendadores e inquilinos que fijan precios de mercado. Un ejemplo destacable es la SPA estatal, así como varias agencias locales de intermediación.

3. Ayudas públicas al pago del alquiler de jóvenes. Hablamos de ayudas públicas al pago del alquiler de jóvenes sin discriminación en función de renta personal o precio del alquiler y con grandes posibilidades de fraude y efectos inflacionistas en ciclo alcista y no deflacionistas en crisis. Como principal ejemplo, podemos citar la Renta Básica de Emancipación estatal.

4. Ayudas públicas de emergencia para el pago del alquiler a colectivos en riesgo de exclusión social. Se trata de ayudas de emergencia social que no deberían existir si dispusiéramos de un parque de vivienda social en alquiler público que pudiera atender esta y otras situaciones socialresidenciales. Hay varias CC. AA. que disponen de este tipo de ayudas, aunque las cantidades y los destinatarios varían de manera significativa.

En puridad, solo el primer tipo de programas apunta de forma expresa a la movilización de vivienda previamente vacía hacia el alquiler social, accesible o no de mercado. El segundo busca la dinamización del mercado privado de alquiler, pero sin que los alquileres sean sociales o las viviendas estén previamente vacías. Lo que pretenden los dos últimos programas es crear, entre jóvenes y personas en riesgo de exclusión social, una demanda mínimamente solvente de alquileres a precios moderados, a la espera de que afloren al mercado viviendas privadas (vacías o no) susceptibles de ser alquiladas por estas personas.

En relación con la segunda estrategia ensayada para movilizar vivienda vacía y dinamizar el mercado de alquiler, el favorecimiento de los desahucios, hay que señalar que las dos reformas legales realizadas en los últimos años (leyes 19/2009 y 4/2011, que han reducido las garantías del desahuciado hasta límites vergonzosos) y, sobre todo, la crisis, han producido un inmenso alud de desahucios que en nada han ayudado a incrementar el número de inquilinos en España o a reducir el número de viviendas vacías. Es más, a pesar de los casi 200 000 desahucios —propietarios e inquilinos— que se han producido desde el comienzo de la crisis, España sigue a duras penas en el entorno del 10 % de parque de alquiler. Además, las viviendas vacías no solo no han disminuido, sino que han doblado su tamaño. Un análisis causal erróneo siempre lleva a aplicar medidas erróneas, cuando no contraproducentes.

Respecto a la tercera estrategia, tímida y discontinuamente ensayada, de penalización de la vivienda vacía, solo dos CC. AA. (Euskadi y Cataluña) trataron en la pasada década de combinar programas públicos de garantía estatal del alquiler para propietarios privados (que incluían ayudas a la rehabilitación, ayudas financieras casi a coste cero, seguros, avales, alquiler garantizado por la Administración, etc.) con las penalizaciones como instrumento de ultima ratio. Concretamente en el caso de Euskadi, se ha legislado la expropiación de las viviendas vacías, que empezó a realizarse en el caso de viviendas protegidas vacías, y se trató de dar respaldo legal a un canon parafiscal sobre la vivienda vacía, así como a la venta forzosa de las viviendas vacías. No obstante, no se consiguieron aplicar estas dos medidas, pues la ley en este punto fue rechazada por PNV, PSE y PP. En el caso de Cataluña, su aún vigente ley de vivienda (Ley 18/2007) prevé un sistema en el que si las viviendas vacías privadas, a las que durante varios años se les ha ofrecido todo tipo de ayudas públicas para su rehabilitación y alquiler garantizado, se rechazan y están en un área de acreditada necesidad de vivienda, pueden finalmente ser objeto de expropiación temporal del usufructo. O lo que es lo mismo, pueden ponerse en alquiler público forzoso. La norma será derogada en unas semanas por el nuevo gobierno de CiU, con el apoyo de su socio preferente el PP y sin que disguste mucho al PSC.

Este tipo de medidas, francamente pacatas si se comparan con el derecho europeo, han sido aplicadas en un número muy reducido de casos y han dado lugar a ríos de tinta en los medios de comunicación. Buena parte de los partidos y medios españoles, como ya he señalado, defienden que la propiedad privada es sagrada. No se sabe si desconocen el contenido de nuestra Constitución en este punto o si se hacen interesadamente los despistados. La realidad es que, como hemos reseñado, nuestra Carta Magna constitucionaliza la función social de la propiedad, la subordinación de toda forma de riqueza al interés general y la intervención pública en la economía. No admite debate que nuestro Tribunal Constitucional haya respaldado claramente la constitucionalidad de las leyes de Andalucía y Extremadura de fincas rurales y urbanas de rendimiento manifiestamente mejorable (incluían cánones parafiscales e incluso la expropiación). Tampoco el hecho de que el Consejo Consultivo de Cataluña haya respaldado la estatutariedad de la polémica expropiación temporal del usufructo de las viviendas vacías que rechazan ayudas públicas y permanecen vacías en zonas de acreditada necesidad de vivienda de la Ley 18/2007.

Acabo estas notas con un apunte sobre las VVS. Son uno de los restos del estallido de nuestra burbuja inmobiliaria y, como tal, deberían ser asumidos (en forma de pérdidas) por parte de promotores y entidades financieras.

Lo que ha ocurrido en otros países con problemas similares es que las entidades financieras han puesto en el mercado de venta y alquiler ese stock de viviendas a unos precios moderados, de forma que les han dado salida. Esto implica reconocer pérdidas, pero permite seguir adelante con la lógica económica del mercado: volver a dar crédito para la compra de suelos, urbanización, edificación, venta, hipoteca, alquiler, etc. Sin embargo, nada de esto ha ocurrido, ni parece que vaya a ocurrir en España. Los activos tóxicos inmobiliarios privados, que ascienden a más de 150 000 millones de euros (el 15 % del PIB anual español), han sido objeto de todo tipo de ayudas públicas por parte del contribuyente, lo que ha aprovechado el sistema financiero para preservar sus beneficios, seguir especulando con otros productos financieros, no restablecer el crédito y congelar el valor de los activos tóxicos inmobiliarios en los precios y expectativas del año 2007.

A finales del 2007 diversos expertos pidieron al Estado que adquiriera parte de las VVS de promotores, cajas y bancos para crear un parque público de vivienda en alquiler. El Gobierno consideró la idea muy cara y poco factible. Desde entonces, el flujo de dinero del contribuyente hacia el sistema financiero es inmenso[1], no se ha recibido ningún tipo de contrapartida (refluir del crédito, viviendas y suelos para el Estado, etc.), los activos tóxicos inmobiliarios continúan congelados a la espera de un banco público malo que se haga cargo de todas las pérdidas, los desahucios se cuentan por cientos de miles, y el suelo y la vivienda siguen teniendo unos precios artificialmente altos en España.

Sinceramente, no acabo de entender las razones por las que España, un país que ha hecho docenas de convergencias sectoriales con la UE y que lidera algunas actividades a nivel planetario, es incapaz de converger con la UE en lo que se refiere a la vivienda vacía, el alquiler, la rehabilitación y la vivienda pública. Nuestro rechazo de la eficacia y la eficiencia es casi un asunto de salud mental colectiva. Mucho es el poder del complejo inmobiliario financiero. Grande es el servilismo de nuestros políticos. No menor es la tentación de la inercia. Quimérica es la esperanza de la vuelta a los «buenos tiempos pasados» del ladrillo patrio. Innegable es cierta anemia de la academia española en el análisis de estos problemas. Afortunadamente, grupos casi heroicos, como la Plataforma por una Vivienda Digna y VdeVivienda de antaño; y hoy el movimiento 15M, Democracia Real Ya y, sobre todo, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, han contribuido a que parte de la población en España considere que un país con millones de viviendas vacías, casi sin viviendas de alquiler, sin parque público de vivienda y con cientos de miles de personas desahuciadas es un país enfermo que debe ser sanado. Eso sí, aún está casi todo por hacer. Empezando por vencer en este debate que primero es cultural, después será político y finalmente requerirá financiadores, profesionales, empresarios, funcionarios y Administraciones a la europea en materia de vivienda. En nuestras manos está…

Javier Burón Cuadrado es miembro de Ekiten Thinking

Revisión y corrección de estilo del texto a cargo de Sara Hernández Pozuelo

http://paisajetransversal.blogspot.com/